東京格差

まちの単純機能化が進んだ江戸から2000年代まで

江戸から明治の都市私有へ

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江戸時代後期の江戸は、町民と武士がそれぞれ50万人ほどの100万都市だったことが推定される。当時の江戸は世界一の稠密(ちょうみつ)都市であった。人口そのものが多かったことに加えて、身分によって居住地が定められていたことが、その要因である。

明治に入ると土地私有が始まるが、土地価格は驚くほど安かった。当時の町の開発状況によって価格が決まっていたため、現在の東京の地価とは逆に、西側の台地が安く東側の低地が高かった。また土地を所有する人は偏っており、100人余が東京の宅地の4分の1を保有している状況だったという。

明治から大正初期には賃貸経営が始まった。大正中期以降に爵位保持者の土地解放が行われ、こうした土地は宅地化されたものの、住宅地に土地を買うことができたのはごく一部の人であり、多くの人は賃貸に住んでいた。

関東大震災を機に、西へと移動する首都圏

大正12年(1923)の関東大震災を機に、東京の重心は被害の少なかった首都圏の西側へ移動する。この時期に作られたまちの特徴を見ると、現在の東急電鉄の前身であり、渋沢栄一が自身の理想を実現すべく作った田園都市株式会社が、近年の人々の価値観の基礎を築いたことがわかる。

渋沢の考えたまちづくりのポイントは、住環境を最優先して、住むだけのまちを作ることである。当時の都心部は工場からの騒音や煙、排水などに汚染され、そこに自動車の排気ガスが加わり、住環境としては劣悪だった。そこで住宅地と商業地を分けて、清潔な住環境を作ろうとしたのである。

いまの感覚では買い物に不便ではないかと思われるが、当時の住宅を買う層であれば女中がいることが普通であり、御用聞きに回って配達する商店も多く、商業施設が遠くにあっても問題なかったのだ。

第二次世界大戦後の法制度改正で、土地を所有する人や財産を相続できる人、住宅を所有する人が増えたが、安全性に問題のある粗末な住宅も多く、庶民の住宅や住環境の質は低レベルのままであった。それでも土地や住宅を取得できるという感覚が人々を高揚させたのか、昭和30年代以降は住宅取得熱が高まっていく。

狭くて遠い住宅を量産したバブル時代

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この時代から、まちへ影響を与える出来事がいくつも起こっている。法の面では、土地造成が盛んになったことを受けての宅地造成等規制法、高層ビルへの布石となる建築基準法の改正が挙げられる。人々の生活スタイルについては、自動車の所有が一般的になり、地方から都会へ人が移動するようになった。職住分離、専業主婦を前提としたようなスタイルの団地が増え、まちは人為的で単純化されたものになっていった。

1986年から1991年のバブル経済の時期、不動産価格はどんどん高騰していった。これがいまにまで続くマイナスを生み出している。ひとつは「不動産は楽して儲かる、値上がりする」という刷り込みである。この時代から不動産投資がビジネスとして成功するようになり、サラリーマン大家が急増。土地所有者にアパート建設を持ちかける例も多かった。その結果、現在の個人の大家は大半が素人で、いまだに将来の空き家量産に他ならないアパート建設が盛んに行われている。

また住宅価格の高騰は、狭くて遠い住宅を量産した。価格高騰に焦る人々は、住みたい場所を選ぶという発想がなく、借りられる場所で借りるという時代であった。だがいまでは都心部から30～40キロ圏以遠の住宅は空き家化し、地域自体も人口減少に悩まされている。

そして関東大震災で移動した重心は、バブル期に行われた都庁の移転で、さらに西へ進むことになった。

まち選びのはじまり

土地価格の急落でまち選びが可能に

バブル崩壊後の1992年から土地価格が急落し、「住みたいまちに買う」ことが可能になった。さらに1994年に行われた住宅ローン金利に関する規制撤廃により、ローンも選べるようになる。